De gemeente IJsselstein staat voor de opgave om 2.500 woningen te bouwen. Hiernaast wordt ook gewerkt aan het realiseren van nieuwe bedrijventerreinen en voorzieningen, zoals wegen, natuur en recreatieruimte. In deze ruimtelijke ontwikkelingen werkt de gemeente samen met onder andere particulieren en ontwikkelaars. De focus voor de ruimtelijke projecten ligt in eerste instantie op binnenstedelijke locaties. Om voldoende woningen te bouwen wordt ook onderzocht wat de mogelijkheden buiten het bestaand stedelijk gebied zijn in het Kromme IJsselgebied.
Doelstellingen
Het grondbeleid ondersteunt de ruimtelijke ontwikkelingen. Dit ligt vast in de Nota Grondbeleid. De raad actualiseert de Nota Grondbeleid in ieder geval elke vijf jaar. De laatste keer was in 2022. Via het grondbeleid stuurt de gemeente de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van onder andere wonen, werken, groen en verkeer. Dat kan bijvoorbeeld door middel van aankoop, exploitatie en uitgifte van gronden. Het college kijkt daarbij naar een goede prijs-kwaliteitverhouding, efficiency, tijdigheid, financieel-economisch rendement en risico’s in relatie tot de doelstelling. De gemeente kan voor deze doelstelling ook meewerken aan de plannen van anderen.
Actief en faciliterend grondbeleid
We maken onderscheid tussen actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid. Ook tussenvormen zijn mogelijk. Met actief grondbeleid verwerft de gemeente zelf grond, maakt deze bouwrijp en geeft de grond ook weer uit. De raad stelt dan vaak een grondexploitatie vast bij de wijziging van het omgevingsplan. De verwachting is dat de raad in de toekomst meer grondexploitaties zal vaststellen met het oog op de woningbouwopgave.
Met faciliterend grondbeleid werkt de gemeente mee aan initiatieven van anderen zonder dat zij zelf over de grond beschikt. De rol van de gemeente beperkt zich dan tot het realiseren van openbare voorzieningen, zoals wegen en nutsvoorzieningen en het stellen van voorwaarden aan de particuliere ontwikkeling. Zij doet dat via het omgevingsplan, een beeldkwaliteitsplan, de Woonvisie en technische vereisten. Bij faciliterend grondbeleid verhaalt de gemeente de kosten van de openbare voorzieningen op de initiatiefnemer. Hiervoor sluiten beide partijen een exploitatieovereenkomst af, ook wel anterieure overeenkomst genoemd.
Ook een tussenvorm van actief en faciliterend grondbeleid is mogelijk. De gemeente kan samenwerken met een ontwikkelaar in een publiek-private samenwerking (PPS). Bij (mee)sturend grondbeleid maakt de gemeente een ontwikkeling aantrekkelijk voor marktpartijen om daadwerkelijk te realiseren door bijvoorbeeld een Nota van Uitgangspunten vast te stellen.
Grondexploitaties
Uitgangspunten
Jaarlijks vindt actualisatie van de grondexploitaties plaats bij het opstellen van de Jaarstukken. De grondexploitaties zijn een financiële weergave van eerder genomen besluiten, waarbij de voortgang van de projecten is verwerkt en de onderliggende aannames van kosten, opbrengsten en parameters zijn geactualiseerd.
Risicoanalyses worden binnen de projecten op een gestructureerde manier aangepakt. Risico's worden geïnventariseerd en waar mogelijk voorzien van een beheersmaatregel. Niet alle risico's vertalen zich in directe tegenvallers. Bij winstgevende grondexploitaties gaan de risico's in eerste instantie ten koste van de winst. Bij een verliesgevende exploitatie wordt er een verliesvoorziening aangemaakt en deze wordt jaarlijks getoetst.
Van de bouwgronden in exploitatie zijn actuele grondexploitaties aanwezig. Zodra sprake is van een verwacht verlies dan wordt daarvoor een verliesvoorziening getroffen, die op de voorraden in mindering wordt gebracht. Bij het stelsel van baten en lasten zoals geformuleerd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn het toerekeningbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten. Baten en lasten – en het daaruit vloeiende resultaat – moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd.
Bij meerjarige projecten geldt dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel.
De winsten en verliezen van de grondexploitaties worden via resultaatbestemming verrekend met de algemene reserve.
De gemeente heeft één grondexploitatie lopen voor het project Europakwartier Oost (zie hiervoor ook de paragraaf projecten).